La rendita vitalizia ipotecaria

Non se ne parla molto sui mass-media, ma in queste settimane sta venendo alla luce un nuovo strumento che può consentire alle persone di una certa età di acquisire liquidità dalla casa in cui vivono. Tutti conoscono la cessione della nuda proprietà: allorché l’abitante passerà a miglior vita, l’acquirente entrerà in possesso pieno della casa; fino a quel momento, però, chi ci vive potrà continuare a farlo fino all’ultimo.

Oggi, accanto a questa soluzione, si affianca la rendita vitalizia ipotecaria, che per certi versi può risultare più interessante sotto questo punto di vista: mentre con la cessione della nuda proprietà sappiamo con certezza che la controparte diventerà pieno proprietario del fabbricato (e sarà la natura a decidere il quando), il nuovo sistema consente a date condizioni di ritornare nel totale possesso dell’appartamento.

È bene precisare che non è ancora operativo: nei prossimi mesi il Governo stabilirà un accordo con l’Associazione Bancaria Italiana per definire i dettagli operativi; comunque, in attesa di allora si possono già imparare i principi-quadro.

Per prima cosa, si tratta di una misura volta a tutelare gli anziani: il contratto, perciò, è stipulabile solo da chi ha già compiuto almeno sessant’anni. In pratica, al contraente viene attribuita una somma liquida commisurata al valore dell’immobile, o a parte di esso, in cambio della costituzione di un’ipoteca sullo stesso.

Le parti possono accordarsi perché l’importo sia restituito integralmente ad una scadenza prefissata oppure a rate, naturalmente con l’aggiunta degli interessi. Esistono però alcuni eventi dopo i quali scatta l’obbligo di restituzione integrale: in caso di vendita dell’immobile ad un terzo, o di costituzione di altri diritti reali (usufrutto, abitazione…), o in altre ipotesi in cui il valore dell’immobile muta significativamente, nei dodici mesi successivi occorre provvedere al saldo.

Lo stesso discorso si applica anche nell’ipotesi di morte del contraente (in tal caso, il saldo sarà dovuto dagli eredi) nonché, in caso di restituzione rateale del prestito, qualora il contraente per sette volte anche non consecutive paghi in ritardo la rata concordata, laddove il ritardo scatta trenta giorni dopo la scadenza concordata. Lo stesso discorso si applica anche se, con riferimento ad una singola rata, essa non è stata ancora versata dopo centottanta giorni dalla scadenza concordata.

Se, trascorsi dodici mesi dall’evento risolutivo, la banca non ha ancora ottenuto i suoi soldi indietro, allora la casa sarà messa in vendita a cura della banca stessa, che tratterrà per sé il ricavato nei limiti della somma spettante, degli interessi maturati nel frattempo e delle spese sostenute per la procedura; l’eventuale eccedenza sarà restituita al contraente o ai suoi eredi. Se, al contrario, dalla vendita la banca non riuscirà a ricavare il dovuto, il debito residuo sarà azzerato senza ulteriori conseguenze per il contraente.

Pertanto, sarà il contraente stesso o i suoi eredi a decidere se ritornare in possesso dell’appartamento o rinunciarci definitivamente, riservandosi peraltro parecchio tempo a disposizione per fare questa scelta e mantenendo dunque una certa flessibilità che può adattarsi alle successive circostanze della vita. Potrà quindi capitare che il contraente ipotizzi di non restituire mai il debito e una successiva vincita al totocalcio gli faccia poi cambiare idea; o, al contrario, che una successiva esigenza di liquidità legata a spese sanitarie o di altro genere faccia scegliere di non restituire il prestito e dunque di rinunciare alla casa. In pratica, ognuno potrà perciò ritagliarsi su misura la propria strada.

La tassazione sulla previdenza integrativa

Per chiudere il nostro excursus sulla previdenza integrativa, dopo averne già parlato qui e qui, vediamo adesso di capirne di più sulle conseguenze fiscali.

È fondamentale distinguere fra la tassazione sul rendimento e quella sul capitale: sia per i tempi che per l’entità del prelievo.

Infatti, il rendimento è tassato ogni anno, via via che matura; il capitale, invece, è tassato all’atto dell’erogazione del vitalizio mensile, o della corresponsione del capitale stesso nelle ipotesi che abbiamo già sviscerato, in cui una parte di esso (fino al 50% o, eccezionalmente, fino al 100%) viene richiesto in un colpo solo. Il dato comune è che si tratta in ogni caso di tassazioni separate e sostitutive rispetto alla tradizionale IRPEF: una volta defalcate le imposte, quello che resta non si sommerà agli altri redditi del contribuente e si potrà considerare come un netto fruibile a titolo definitivo.

Ebbene, il rendimento è tassato dal 1 gennaio 2014 con l’aliquota teorica del 20% (un balzo notevole dall’11% prima vigente). Ma perché abbiamo detto “teorica”? Perché è previsto che, qualora il fondo pensione abbia investito in titoli del debito pubblico italiano, l’aliquota effettivamente applicata decresce secondo un meccanismo di calcolo piuttosto complesso, fino ad un minimo applicabile pari al 12,5%. Questo dovrebbe attivare un meccanismo virtuoso: infatti, le varie compagnie sono incentivate ad acquistare i nostri titoli di Stato, al fine di offrire ai propri clienti una tassazione più agevolata e quindi un’offerta più competitiva.

Per quanto riguarda il capitale, invece, anch’esso è tassato con un’aliquota teorica: il 15%. “Teorica” poiché da quest’importo occorre togliere lo 0,3% per ogni anno trascorso a contribuire alla previdenza integrativa. L’aliquota effettiva, perciò, decresce fino ad un minimo del 9% (fruibile in caso di partecipazione al piano individuale pensionistico per vent’anni o più).

Ma occorre fare ulteriori precisazioni. Innanzitutto, è esente da tassazione la parte del capitale costituita dal TFR eventualmente destinato alla previdenza integrativa, poiché già tassato a suo tempo; sono inoltre esenti tutti gli importi che a suo tempo non furono dedotti dal reddito.

È infatti consentito ogni anno dedurre dalla propria base imponibile IRPEF un importo pari ai contributi versati per sé o per i propri familiari a carico fino ad un massimo di € 5.164,57. Invece la quota di contributi non dedotta (perché dimenticata, perché superiore alla soglia massima consentita, perché volutamente tralasciata in quanto la tassazione IRPEF sarebbe comunque stata modesta o nulla), parallelamente non sarà tassata quando sarà restituita a suo tempo sotto forma di capitale dalla compagnia bancaria o assicurativa. Questo purché ogni anno entro il 31 dicembre il contribuente informi la società della quota di contributi non dedotti nella propria dichiarazione dei redditi; altrimenti la compagnia potrà legittimamente pensare che quei contributi sono stati totalmente dedotti e dunque che si dovrà applicare la tassazione sostitutiva senza sconti.

Infine, un’agevolazione riservata ai cosiddetti “lavoratori di prima occupazione”: coloro che si trovano a versare contributi integrativi per la prima volta nei primi cinque anni, potranno, a partire dal sesto anno e fino al venticinquesimo, dedurre annualmente i contributi versati dalla propria base imponibile IRPEF non fino alla soglia massima di € 5.164,57 bensì di € 7.746,86.

Le regole della previdenza integrativa

Abbiamo chiarito in linea generale che cos’è la previdenza integrativa, ma abbiamo segnalato en passant che, ferma restando la libertà contrattuale delle parti, esistono numerosi paletti che tutti i piani individuali pensionistici devono rispettare per garantire il rispetto delle finalità sociali del cosiddetto “secondo pilastro” previdenziale.

Vediamo dunque di capirne di più, rinviando tuttavia ai dettagliatissimi prospetti informativi delle società bancarie e assicurative per maggiori dettagli. 

Innanzitutto, la contribuzione volontaria del cittadino non può essere imposta: gli deve essere lasciata libertà di decidere quanto e quando versare, e anche di modificare queste scelte in qualsiasi momento. Pertanto, potrà essere consentito, per fare un esempio, di versare cento euro al mese e magari, se in seguito gli affari vanno male, ridurre tale cifra a cinquanta o magari sospendere del tutto e riprendere in un altro momento.

In secondo luogo, il contribuente può decidere in ogni momento di cambiare compagnia (purché siano trascorsi almeno due anni dalla sottoscrizione della polizza). In tal caso, l’intero montante maturato fino a quel momento verrà trasferito alla nuova società senza alcun onere per il cittadino.

In terzo luogo, non è previsto in automatico alcun trattamento di reversibilità a favore del vedova o vedova o altri soggetti: questa è semmai un’opzione che le compagnie possono prevedere e i contributori possono liberamente sottoscrivere o meno (ma la conseguenza è un aumento dei costi a favore della compagnia).

Ancora: al momento di andare in pensione il cittadino può scegliere che gli venga conferito immediatamente un importo pari a non più del 50% del montante contributivo maturato (o perfino del 100%, in casi molto particolari), lasciando che dunque solo la parte restante sia utilizzata per il calcolo della pensione mensile.

Va anche segnalato che si può scegliere di continuare a versare contributi anche dopo essere andati in pensione con il sistema pubblico; in tal caso, si potrà godere di un assegno integrativo per meno anni ma per importi più sostanziosi (dato che aumenta il montante e si riducono gli anni di fruizione).

Ma può il contribuente cambiare idea e ritirare quanto versato prima del tempo insieme al rendimento maturato nel frattempo? La risposta è: in parte. Poiché lo scopo è anche quello di evitare che il cittadino si mangi tutto prima di arrivare alla vecchiaia con la conseguenza che sarà poi lo Stato a doverlo mantenere con l’assegno sociale, le anticipazioni sul montante sono consentite solo entro precisi limiti: si può chiedere in qualsiasi momento fino al 75% del montante per fronteggiare le spese sanitarie dovute a gravissime patologie o infortuni proprie, del coniuge o dei figli; fino al 75% del montante per acquisto o ristrutturazione della prima casa per i medesimi soggetti, ma solo se la sottoscrizione è avvenuta da almeno otto anni; fino al 30% del montante se non ricorrono i motivi appena descritti, ma anche qui solo se sono decorsi almeno otto anni dalla sottoscrizione. Anche qualora ricorrano nel tempo più motivi, la somma di tutti i prelievi non può mai superare il 75%; è comunque consentito ripristinare in tutto o in parte gli importi prelevati eseguendo delle contribuzioni straordinarie.

E se il sottoscrittore dovesse abbandonare questa valle di lacrime prima di arrivare alla pensione? L’intero montante maturato fino a quel momento sarà liquidato a favore degli eredi legittimi, o di eventuali altri beneficiari indicati liberamente dal defunto all’atto della sottoscrizione della polizza.

Infine, quanto costa una pensione complementare? Qui davvero non possiamo approfondire, poiché si tratta di confrontare le condizioni proposte dai tanti soggetti che operano sul mercato. In generale, ci saranno compensi detratti dal rendimento che matura via via, oppure commissioni da pagare per situazioni particolari come il riscatto anticipato.

Possiamo però riprendere il consiglio dato all’inizio: le compagnie devono fornire dei prospetti informativi molto chiari e dettagliati; ebbene, leggeteli, leggeteli sempre e leggeteli fino in fondo, e fate confronti fra le diverse opzioni; e se proprio vi ritenete inadatti a fare in prima persona queste analisi, rivolgetevi ad un consulente finanziario o a un’associazione di consumatori. Se firmate qualcosa senza esservi informati a dovere, poi non potete lamentarvi con altri se non con voi stessi.

Nel prossimo articolo concluderemo il nostro piccolo tour previdenziale andando infine a spulciare gli aspetti fiscali.