La rendita vitalizia ipotecaria

Non se ne parla molto sui mass-media, ma in queste settimane sta venendo alla luce un nuovo strumento che può consentire alle persone di una certa età di acquisire liquidità dalla casa in cui vivono. Tutti conoscono la cessione della nuda proprietà: allorché l’abitante passerà a miglior vita, l’acquirente entrerà in possesso pieno della casa; fino a quel momento, però, chi ci vive potrà continuare a farlo fino all’ultimo.

Oggi, accanto a questa soluzione, si affianca la rendita vitalizia ipotecaria, che per certi versi può risultare più interessante sotto questo punto di vista: mentre con la cessione della nuda proprietà sappiamo con certezza che la controparte diventerà pieno proprietario del fabbricato (e sarà la natura a decidere il quando), il nuovo sistema consente a date condizioni di ritornare nel totale possesso dell’appartamento.

È bene precisare che non è ancora operativo: nei prossimi mesi il Governo stabilirà un accordo con l’Associazione Bancaria Italiana per definire i dettagli operativi; comunque, in attesa di allora si possono già imparare i principi-quadro.

Per prima cosa, si tratta di una misura volta a tutelare gli anziani: il contratto, perciò, è stipulabile solo da chi ha già compiuto almeno sessant’anni. In pratica, al contraente viene attribuita una somma liquida commisurata al valore dell’immobile, o a parte di esso, in cambio della costituzione di un’ipoteca sullo stesso.

Le parti possono accordarsi perché l’importo sia restituito integralmente ad una scadenza prefissata oppure a rate, naturalmente con l’aggiunta degli interessi. Esistono però alcuni eventi dopo i quali scatta l’obbligo di restituzione integrale: in caso di vendita dell’immobile ad un terzo, o di costituzione di altri diritti reali (usufrutto, abitazione…), o in altre ipotesi in cui il valore dell’immobile muta significativamente, nei dodici mesi successivi occorre provvedere al saldo.

Lo stesso discorso si applica anche nell’ipotesi di morte del contraente (in tal caso, il saldo sarà dovuto dagli eredi) nonché, in caso di restituzione rateale del prestito, qualora il contraente per sette volte anche non consecutive paghi in ritardo la rata concordata, laddove il ritardo scatta trenta giorni dopo la scadenza concordata. Lo stesso discorso si applica anche se, con riferimento ad una singola rata, essa non è stata ancora versata dopo centottanta giorni dalla scadenza concordata.

Se, trascorsi dodici mesi dall’evento risolutivo, la banca non ha ancora ottenuto i suoi soldi indietro, allora la casa sarà messa in vendita a cura della banca stessa, che tratterrà per sé il ricavato nei limiti della somma spettante, degli interessi maturati nel frattempo e delle spese sostenute per la procedura; l’eventuale eccedenza sarà restituita al contraente o ai suoi eredi. Se, al contrario, dalla vendita la banca non riuscirà a ricavare il dovuto, il debito residuo sarà azzerato senza ulteriori conseguenze per il contraente.

Pertanto, sarà il contraente stesso o i suoi eredi a decidere se ritornare in possesso dell’appartamento o rinunciarci definitivamente, riservandosi peraltro parecchio tempo a disposizione per fare questa scelta e mantenendo dunque una certa flessibilità che può adattarsi alle successive circostanze della vita. Potrà quindi capitare che il contraente ipotizzi di non restituire mai il debito e una successiva vincita al totocalcio gli faccia poi cambiare idea; o, al contrario, che una successiva esigenza di liquidità legata a spese sanitarie o di altro genere faccia scegliere di non restituire il prestito e dunque di rinunciare alla casa. In pratica, ognuno potrà perciò ritagliarsi su misura la propria strada.

TFR: anticipazioni e previdenza integrativa

Continua la nostra indagine nel mondo del trattamento di fine rapporto. Dopo aver scoperto come si calcola e come viene tassato, oggi vediamo le possibili deviazioni dalla disciplina ordinaria.

Di quali deviazioni parliamo? Per esempio, secondo la disciplina ordinaria il TFR viene conferito – per definizione – alla fine del rapporto di lavoro. Tuttavia, anche in costanza del rapporto di lavoro la legge consente a certe condizioni di poter fruire parzialmente del TFR già maturato fino a quel momento. 

Sul punto ci illumina l’articolo 2120 del codice civile. Con una premessa: la legge fissa dei paletti decisamente stringenti, ma acconsente a che i contratti collettivi possano prevedere condizioni più favorevoli per il dipendente; pertanto, uno sguardo ai contratti collettivi non è da disdegnare.

Comunque, cosa dice la legge? Il lavoratore che abbia maturato almeno otto anni di anzianità può richiedere un’anticipazione pari a non più del 70% del TFR maturato fino a quel momento, ma solo se deve sottoporsi a spese sanitarie o chirurgiche di natura straordinaria oppure se deve acquistare (per sé o per un figlio) la prima casa di abitazione.

È una possibilità che va comunque centellinata: per l’articolo 2120, infatti, il lavoratore può richiedere l’anticipazione del TFR una volta soltanto nel corso dell’intera vita lavorativa.

C’è poi una seconda deviazione dalla normativa tradizionale cui vogliamo dar conto. Solitamente, la retribuzione differita viene tenuta da parte dalle aziende (che di fatto la possono utilizzare come una forma di improprio finanziamento a buon mercato) fino al momento in cui occorre erogarla al lavoratore; tuttavia, già da alcuni anni è possibile per il lavoratore chiedere una destinazione differente, e cioè chiedere che il TFR sia versato in una forma di previdenza complementare. È una delle misure adottate per incentivare il cosiddetto “secondo pilastro” previdenziale, che nel nostro Paese non è mai veramente decollato.

Entro sei mesi dall’assunzione, perciò, il lavoratore deve comunicare la sua scelta: trattenere il TFR in azienda o destinarlo ad un fondo complementare di propria fiducia. In caso di mancata scelta, il trattamento è destinato automaticamente al fondo individuato dal contratto collettivo di riferimento. La scelta di trattenere in azienda la retribuzione differita è comunque revocabile, mentre la sua destinazione ad un fondo è definitiva.

Nei soggetti con più di cinquanta dipendenti, tuttavia, la regola è diversa: in nessun caso il TFR è trattenuto in azienda, perciò se il lavoratore non decide entro sei mesi per un fondo previdenziale di propria fiducia, esso è destinato d’ufficio ad un fondo specifico costituito presso l’INPS.

L’acconto della TASI 2014

Le imposte locali sulla casa sono cambiate praticamente ogni anno, da qualche tempo a questa parte. E la principale novità (non l’unica peraltro) che ha coinvolto il nostro 2014 è stata il debutto della TASI, il tributo destinato a finanziare i cosiddetti servizi indivisibili del Comune, quelli come l’illuminazione pubblica o il rifacimento dei marciapiedi di cui fruiscono tutti senza che sia possibile distinguere il “consumo” individuale.

Al contrario dell’IMU, la TASI si paga anche sull’abitazione principale (che solitamente, anzi, è stangata più delle altre, anche se non in tutti i Comuni), e il motivo è semplice. Se ipotizziamo un contribuente che vive 350 giorni l’anno nel Comune X e i restanti 15 giorni nella casa al mare nel Comune Y, è ovvio che consuma di più i servizi indivisibili di X, ed è quindi logico che la TASI sulla prima casa sia più salata.

Su come si calcola la TASI magari ritorneremo un’altra volta. Oggi invece ci concentriamo sulle date di versamento per l’anno 2014, argomento assai travagliato considerato che, a causa della novità dell’imposta, molti Comuni sono riusciti a deliberare in materia con molto ritardo e alcuni perfino adesso non ci sono ancora riusciti.

A regime, la TASI si versa in due rate: un acconto da versare entro il 16 giugno e il saldo entro il 16 dicembre. L’acconto è calcolato come pari al 50% della TASI versata nell’anno precedente, posto naturalmente che non vi siano variazioni nel patrimonio immobiliare posseduto. 

Dato che il 2014 è però l’anno di debutto della TASI, ovviamente per quest’anno le regole sono un po’ diverse: per stabilire l’acconto occorre infatti calcolare il tributo complessivo previsto per l’anno in corso (dunque con le aliquote e le detrazioni adottate dal Comune per quest’anno) e dividerla per due. Per il saldo, invece, nulla cambia.

Poiché però, come detto, moltissimi Comuni non hanno fatto a tempo a deliberare in materia, ecco che le date di versamento dell’acconto sono state triplicate: 16 giugno, 16 ottobre e 16 dicembre.

A giugno hanno già versato l’acconto quei contribuenti il cui Comune aveva emanato e pubblicato il regolamento entro il mese precedente. Per gli altri Comuni è stato dato invece tempo fino al 10 settembre per emanare la delibera e al 18 per pubblicarla sulla pagina del Ministero delle Finanze dedicata alla fiscalità locale. Perciò, i cittadini che devono contribuire alla TASI in uno o più di questi Comuni, devono provvedere a fare i calcoli e ad eseguire il versamento entro giovedì 16 ottobre.

Tuttavia, ci sono ancora alcune centinaia di Comuni che hanno mancato anche questo secondo appuntamento. Cosa fare, in questa situazione? La legge parla chiaro: la TASI si verserà in unica soluzione (acconto + saldo) entro il 16 dicembre, applicando alla base imponibile l’aliquota fissata dalla legge, pari all’uno per mille.

A questo punto, come fa il cittadino a sapere come comportarsi? Ritorna utile il suddetto sito ministeriale, dove è possibile fare una ricerca Comune per Comune. Il motore di ricerca è molto facile da utilizzare, perciò ciò che serve non è una grande competenza informatica, quanto piuttosto tanta buona volontà nell’andare a spulciare le delibere comunali.

Non vi resta dunque che collegarvi alla pagina http://www.finanze.it/dipartimentopolitichefiscali/fiscalitalocale/IUC/sceltaregione.htm e... buon divertimento!