La rendita vitalizia ipotecaria

Non se ne parla molto sui mass-media, ma in queste settimane sta venendo alla luce un nuovo strumento che può consentire alle persone di una certa età di acquisire liquidità dalla casa in cui vivono. Tutti conoscono la cessione della nuda proprietà: allorché l’abitante passerà a miglior vita, l’acquirente entrerà in possesso pieno della casa; fino a quel momento, però, chi ci vive potrà continuare a farlo fino all’ultimo.

Oggi, accanto a questa soluzione, si affianca la rendita vitalizia ipotecaria, che per certi versi può risultare più interessante sotto questo punto di vista: mentre con la cessione della nuda proprietà sappiamo con certezza che la controparte diventerà pieno proprietario del fabbricato (e sarà la natura a decidere il quando), il nuovo sistema consente a date condizioni di ritornare nel totale possesso dell’appartamento.

È bene precisare che non è ancora operativo: nei prossimi mesi il Governo stabilirà un accordo con l’Associazione Bancaria Italiana per definire i dettagli operativi; comunque, in attesa di allora si possono già imparare i principi-quadro.

Per prima cosa, si tratta di una misura volta a tutelare gli anziani: il contratto, perciò, è stipulabile solo da chi ha già compiuto almeno sessant’anni. In pratica, al contraente viene attribuita una somma liquida commisurata al valore dell’immobile, o a parte di esso, in cambio della costituzione di un’ipoteca sullo stesso.

Le parti possono accordarsi perché l’importo sia restituito integralmente ad una scadenza prefissata oppure a rate, naturalmente con l’aggiunta degli interessi. Esistono però alcuni eventi dopo i quali scatta l’obbligo di restituzione integrale: in caso di vendita dell’immobile ad un terzo, o di costituzione di altri diritti reali (usufrutto, abitazione…), o in altre ipotesi in cui il valore dell’immobile muta significativamente, nei dodici mesi successivi occorre provvedere al saldo.

Lo stesso discorso si applica anche nell’ipotesi di morte del contraente (in tal caso, il saldo sarà dovuto dagli eredi) nonché, in caso di restituzione rateale del prestito, qualora il contraente per sette volte anche non consecutive paghi in ritardo la rata concordata, laddove il ritardo scatta trenta giorni dopo la scadenza concordata. Lo stesso discorso si applica anche se, con riferimento ad una singola rata, essa non è stata ancora versata dopo centottanta giorni dalla scadenza concordata.

Se, trascorsi dodici mesi dall’evento risolutivo, la banca non ha ancora ottenuto i suoi soldi indietro, allora la casa sarà messa in vendita a cura della banca stessa, che tratterrà per sé il ricavato nei limiti della somma spettante, degli interessi maturati nel frattempo e delle spese sostenute per la procedura; l’eventuale eccedenza sarà restituita al contraente o ai suoi eredi. Se, al contrario, dalla vendita la banca non riuscirà a ricavare il dovuto, il debito residuo sarà azzerato senza ulteriori conseguenze per il contraente.

Pertanto, sarà il contraente stesso o i suoi eredi a decidere se ritornare in possesso dell’appartamento o rinunciarci definitivamente, riservandosi peraltro parecchio tempo a disposizione per fare questa scelta e mantenendo dunque una certa flessibilità che può adattarsi alle successive circostanze della vita. Potrà quindi capitare che il contraente ipotizzi di non restituire mai il debito e una successiva vincita al totocalcio gli faccia poi cambiare idea; o, al contrario, che una successiva esigenza di liquidità legata a spese sanitarie o di altro genere faccia scegliere di non restituire il prestito e dunque di rinunciare alla casa. In pratica, ognuno potrà perciò ritagliarsi su misura la propria strada.